Ο Αύγουστος είναι, ως γνωστόν, ο κατεξοχήν μήνας των διακοπών. Ή, για να είμαστε πιο ακριβείς, ο μήνας των διακοπών, των ατελείωτων συζητήσεων στις παρέες, των καφέδων που κρατούν περισσότερο από τις ίδιες τις διακοπές και, φυσικά, της αναζήτησης της μεγάλης ευκαιρίας.
Γιατί κάπου ανάμεσα σε μια μπύρα και μια βουτιά, πάντα θα βρεθεί κάποιος να πει ότι «ο τάδε κονομάει», ο άλλος ότι «έχει βγάλει λεφτά από κάτι δωμάτια», κάποιος τρίτος ότι «με ένα καλό οικόπεδο κάνεις δουλειά» και, κάπως έτσι, γεννιέται η πιο διαχρονική “επενδυτική στρατηγική” της ελληνικής επαρχίας:
«Αφού κονομάνε αυτοί, γιατί να μην το κάνω κι εγώ;»
Και ξαφνικά η παραλία δεν είναι πια μόνο παραλία. Είναι επενδυτική ευκαιρία. Το χωράφι δεν είναι χωράφι. Είναι «φιλέτο»!Το παλιό σπίτι του παππού δεν είναι σπίτιμ είναι «τουριστικό project». Και η θέα στη θάλασσα, φυσικά, παύει να είναι απλώς θέα και αποκτά μια πολύ συγκεκριμένη χρηματιστηριακή αξία.
Κάπως έτσι ξεκινούν οι περισσότερες μεγάλες συζητήσεις του Αυγούστου. Και κάπως έτσι, μαζί με τα αντηλιακά, τα μαγιό και τις βαλίτσες, κουβαλάμε κάθε χρόνο στις διακοπές και ένα μικρό επιχειρηματικό σχέδιο.
Ιδίως σε έναν τόπο όπως η Λήμνος, όπου η τουριστική ανάπτυξη ανοίγει πλέον την όρεξη για νέες επενδύσεις, η κουβέντα γίνεται ακόμη πιο ενδιαφέρουσα.
Γιατί άλλο να συζητάς αν αξίζει να επενδύσεις στη Λήμνο.
Και άλλο να αποφασίζεις τι είδους Λήμνος θα υπάρχει όταν όλοι θα έχουν τελικά επενδύσει.
Μετά από δεκαετίες πολεοδομικού αυτοσχεδιασμού, μετά από οικόπεδα που έγιναν σπίτια, σπίτια που έγιναν τουριστικά καταλύματα και χωράφια που όλοι κοιτούσαν με το βλέμμα του υποψήφιου οικοπεδούχου, η Ελλάδα ανακάλυψε τη «βιώσιμη ανάπτυξη».
Και τώρα η μεγάλη λύση έρχεται και στη Λήμνο.
Έχουμε νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Έχουμε Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο Λήμνου – Αγίου Ευστρατίου.
Έχουμε σενάρια, χάρτες, ζώνες, κατηγορίες, δείκτες, δημόσιες διαβουλεύσεις και, φυσικά, τη μαγική λέξη: βιωσιμότητα.
Χειροκροτήστε. Ή τουλάχιστον κρατήστε λίγο χειροκρότημα για όταν φτάσουμε στις «μεταβατικές διατάξεις».
Η Λήμνος μπαίνει στον χάρτη. Το ερώτημα είναι ποιος θα μείνει πάνω του.
Η Λήμνος, σύμφωνα με την ίδια τη μελέτη του ΤΠΣ, έχει έντονο πρωτογενή τομέα, σημαντική γεωργική και κτηνοτροφική δραστηριότητα, αμπελουργία και ταυτόχρονα τουριστική ανάπτυξη που τα τελευταία χρόνια αποκτά ολοένα μεγαλύτερη δυναμική. Η Μύρινα είναι το βασικό αστικό κέντρο, ο Μούδρος και η Ατσική λειτουργούν ως σημαντικοί δευτερεύοντες πόλοι, ενώ το Κοντοπούλι εμφανίζει επίσης αυξανόμενη δυναμική.
Με άλλα λόγια, η Λήμνος δεν είναι πλέον ένα νησί που «περιμένει να ανακαλυφθεί».
Έχει ήδη αρχίσει να ανακαλύπτεται και αυτό είναι καλό, μέχρι να αρχίσει να κοστίζει.
Γιατί η τουριστική ανάπτυξη έχει μια πολύ ενδιαφέρουσα ιδιότητα: στην αρχή όλοι τη θέλουν. Μετά όλοι θέλουν να βγάλουν χρήματα από αυτήν. Και στο τέλος κάποιοι αρχίζουν να αναρωτιούνται πού πήγαν τα σπίτια, τα χωράφια, οι παραλίες, η ησυχία και οι άνθρωποι που ζούσαν εκεί πριν ανακαλυφθεί η «τουριστική ταυτότητα».
Και κάπου εδώ εμφανίζεται το νέο Χωροταξικό
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται να βάλει τάξη στο χάος.
Η χώρα χωρίζεται σε κατηγορίες ανάλογα με την τουριστική πίεση και τη δυναμική κάθε περιοχής. Στις πιο πιεσμένες περιοχές, για παράδειγμα, τα νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου χρειάζονται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στις επόμενες κατηγορίες το όριο μειώνεται στα 12, ενώ στις υπόλοιπες προβλέπονται 8 στρέμματα, μέχρι να καθοριστούν από τον υποκείμενο πολεοδομικό σχεδιασμό οι χρήσεις γης και οι όροι δόμησης.
Είναι, ομολογουμένως, μια εντυπωσιακή ιδέα. Πρώτα αφήνεις το τοπίο να αναπτυχθεί επί δεκαετίες με όρους που συχνά δεν είχαν ιδιαίτερη σχέση με συνολικό σχεδιασμό.
Και μετά λες: «Τώρα θα το οργανώσουμε.»
Σαν να κάνεις δίαιτα αφού έχεις φάει όλο τον μπουφέ και ζητάς από τον σερβιτόρο να κρύψει το γλυκό.
Και στη Λήμνο έχουμε και ΤΠΣ. Διπλή χαρά.
Εδώ τα πράγματα γίνονται ακόμη πιο ενδιαφέροντα.
Η Λήμνος και ο Άγιος Ευστράτιος βρίσκονται σε διαδικασία Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου, το οποίο καλύπτει τις Δημοτικές Ενότητες Μύρινας, Ατσικής, Μούδρου και Νέας Κούταλης, καθώς και ολόκληρο τον Άγιο Ευστράτιο. Το σχέδιο δεν έρχεται σε έναν παρθένο πολεοδομικά τόπο.
Η ίδια η μελέτη αναγνωρίζει ότι η κατάσταση είναι άνιση: η Μύρινα έχει τον χαρακτήρα του βασικού αστικού κέντρου, ο Μούδρος διαθέτει σημαντικές λειτουργίες, η Ατσική συνδέεται έντονα με την παραγωγική δραστηριότητα, ενώ σε άλλες περιοχές υπάρχουν ακόμη σημαντικά κενά στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Δηλαδή, το ΤΠΣ καλείται να κάνει αυτό που δεν έγινε έγκαιρα, να σχεδιάσει και εδώ αρχίζει το πραγματικό πάρτι.
«Δυναμική Ανάδειξη Τοπίων για Βιώσιμο Τουρισμό»
Αυτό είναι το όνομα του προκρινόμενου Σεναρίου 2. «Σενάριο Δυναμικής Ανάδειξης Τοπίων για Βιώσιμο Τουρισμό». Πραγματικά δεν θα μπορούσε να είναι πιο καθησυχαστικό, έχει μέσα «τοπία», έχει «βιώσιμο», έχει «τουρισμό». Λείπει μόνο η λέξη «ήπιος» για να ολοκληρωθεί το πακέτο. Μόνο που, πίσω από τις ωραίες λέξεις, υπάρχουν πολύ πραγματικά ζητήματα.
Πού θα χτίσουμε;
Πού δεν θα χτίσουμε;
Πόσο θα χτίσουμε;
Ποιοι οικισμοί θα μεγαλώσουν;
Ποιοι θα περιοριστούν;
Ποια χωράφια θα παραμείνουν παραγωγικά;
Πού θα επιτρέπεται τουριστική ανάπτυξη;
Και, κυρίως:
ποιος θα μπορεί ακόμη να αγοράσει γη στη Λήμνο όταν τελειώσει όλη αυτή η διαδικασία;
Οι οικισμοί: το πρόβλημα που δεν χωράει σε ένα ωραίο PowerPoint
Στη δημόσια διαδικασία για το ΤΠΣ κατατέθηκε ήδη μια πολύ χαρακτηριστική παρατήρηση από το Τμήμα Βορειοανατολικού Αιγαίου του ΤΕΕ.
Το προκρινόμενο σενάριο, επισημαίνεται, μιλά για συγκράτηση και σταδιακή αύξηση του πληθυσμού και για ισόρροπη ανάπτυξη. Όμως η μείωση των ορίων των οικισμών που συνδέεται με το νέο πλαίσιο για τους μικρούς οικισμούς μπορεί να μειώσει σημαντικά τη διαθέσιμη γη για δόμηση. Και αυτό, υπογραμμίζεται, δημιουργεί αντίφαση με τον στόχο συγκράτησης του πληθυσμού, ειδικά σε ένα νησί που ταυτόχρονα γνωρίζει αυξανόμενη τουριστική ανάπτυξη.
Εδώ λοιπόν έχουμε ένα μικρό πολεοδομικό αριστούργημα. Θέλουμε νέους ανθρώπους, θέλουμε να μείνουν οι παλιοί, θέλουμε ανάπτυξη, θέλουμε επενδύσεις, θέλουμε τουρισμό, αλλά ταυτόχρονα περιορίζουμε τον διαθέσιμο χώρο στους οικισμούς.
Κάπως έτσι γεννιέται το ελληνικό μοντέλο «βιώσιμης ανάπτυξης»:
Να αυξηθεί ο πληθυσμός, αλλά να μειωθεί ο χώρος που μπορεί να τον στεγάσει.
Μύρινα: η πόλη που πρέπει να μεγαλώσει χωρίς να… μεγαλώσει
Η Μύρινα είναι το κεντρικό αστικό σημείο της Λήμνου. Εδώ συγκεντρώνονται διοίκηση, υπηρεσίες, εμπόριο, υγεία, τουρισμός και ένα μεγάλο μέρος της οικονομικής δραστηριότητας. Και το ΤΠΣ καλείται να αποφασίσει πώς θα εξελιχθεί. Υπάρχουν ήδη προτάσεις για επέκταση του οικισμού της Μύρινας, για περιοχές όπως οι Αμυγδαλιές, προς την 88η ΣΔΙ και προς Ανδρώνι. Υπάρχουν επίσης αιτήματα για καλύτερη αντιμετώπιση της πολεοδομικής ανάπτυξης της πόλης.
Γιατί, φυσικά, κάποια στιγμή πρέπει να αποφασίσουμε κάτι πολύ απλό:
Πού θα μένουν οι άνθρωποι που θα δουλεύουν στον τουρισμό;
Γιατί ο τουρίστας μπορεί να έρθει για πέντε ημέρες, ο εργαζόμενος όμως πρέπει να ζήσει εδώ δώδεκα μήνεςκαι δεν μπορεί να κατοικεί μέσα σε ένα Instagram story.
Airbnb: το σπίτι του κατοίκου ή το ξενοδοχείο του ιδιοκτήτη;
Στη Λήμνο δεν χρειάζεται να προσποιούμαστε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ένα θεωρητικό ζήτημα. Μια απλή αναζήτηση στην Airbnb εμφανίζει σήμερα εκατοντάδες διαθέσιμα καταλύματα στο νησί. Η ίδια η πλατφόρμα εμφανίζει περίπου 450 καταλύματα για τη Λήμνο. Δεν σημαίνει ότι όλα αυτά είναι παράνομα, ούτε ότι όλα αποτελούν επαγγελματικές τουριστικές μονάδες. Σημαίνει όμως ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει πλέον αποκτήσει πραγματικό αποτύπωμα στο νησί. Και εδώ υπάρχει μια ερώτηση που το χωροταξικό δεν μπορεί να αποφύγει:
Πόση τουριστική ανάπτυξη αντέχει η Λήμνος χωρίς να αρχίσει να δυσκολεύεται να στεγάσει τους ίδιους τους κατοίκους της;
Γιατί το σπίτι είναι πρώτα κατοικία, μετά είναι επένδυση, και μόνο στο τέλος θα έπρεπε να είναι τουριστικό προϊόν,αλλιώς καταλήγουμε στην πολύ ελληνική λύση:
«Δεν βρίσκω σπίτι να νοικιάσω, αλλά ευτυχώς υπάρχουν 450 καταλύματα για διακοπές».
Η αγροτική Λήμνος και η τουριστική Λήμνος
Κι εδώ βρίσκεται ίσως το σημαντικότερο δίλημμα!Η Λήμνος δεν είναι μόνο παραλίες, είναι σιτηρά, είναι αμπέλια, είναι κτηνοτροφία, είναι τοπικά προϊόντα, είναι αγροτική γη, είναι ένα τοπίο που δημιουργήθηκε από τη συνύπαρξη ανθρώπου και παραγωγής, και ακριβώς γι’ αυτό η τουριστική ανάπτυξη μπορεί να γίνει είτε ο μεγαλύτερος σύμμαχος της τοπικής οικονομίας είτε ο μεγαλύτερος καταναλωτής της.
Αν ο τουρισμός συνδεθεί με την παραγωγή, τη γαστρονομία, το κρασί, τα τοπικά προϊόντα και τον πολιτισμό, τότε η Λήμνος μπορεί να κερδίσει. Αν όμως η αγροτική γη αντιμετωπιστεί απλώς ως «αδόμητη έκταση με θέα», τότε έχουμε πρόβλημα. Γιατί κάποια στιγμή θα ανακαλύψουμε ότι το τοπίο που πουλούσαμε στους τουρίστες ήταν το ίδιο το τοπίο που χτίσαμε.
Και κάπου εκεί μπαίνουν και οι επενδύσεις
Ας μην κοροϊδευόμαστε, η Λήμνος θα προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις και αυτό δεν είναι κακό, κακό θα ήταν να πιστέψουμε ότι όλες οι επενδύσεις είναι αυτομάτως καλές επειδή γράφουν από κάτω «τουρισμός».Ένα ξενοδοχείο δημιουργεί θέσεις εργασίας, μπορεί να δημιουργήσει εισόδημα, μπορεί να αναβαθμίσει μια περιοχή, μπορεί όμως επίσης να πιέσει νερό, δρόμους, αποχέτευση, ενέργεια, γη και κατοικία.
Το ερώτημα λοιπόν δεν είναι:
«Θέλουμε επενδύσεις;»
Το ερώτημα είναι:
«Τι επενδύσεις θέλουμε, πού και με ποιους όρους;»
Γιατί το «ό,τι φέρνει τουρίστες είναι καλό» είναι οικονομική πολιτική περίπου αντίστοιχη με το «ό,τι κινείται τρώγεται».
Το ΤΠΣ δεν είναι απλώς ένας χάρτης
Εδώ είναι που πρέπει να σταματήσει η πλάκα. Γιατί το ΤΠΣ της Λήμνου δεν είναι μια ακόμη μελέτη που θα μείνει σε κάποιο συρτάρι. Είναι το εργαλείο που θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό πώς θα οργανωθεί ο χώρος του νησιού. Και η ίδια η μελέτη μιλά για προστασία του φυσικού και πολιτιστικού πλούτου, ανάδειξη αρχαιολογικών χώρων, αναβάθμιση παραδοσιακών οικισμών, μονοπάτια, καταδυτικό τουρισμό, παραλιακά μέτωπα και ενίσχυση της Μύρινας ως κεντρικού πόλου.
Αυτά ακούγονται ωραία, και πολλά από αυτά είναι απολύτως σωστά. Το πρόβλημα αρχίζει όταν η λέξη «ανάπτυξη» γίνει μεγαλύτερη από τη λέξη «χώρος», γιατί ο χώρος τελειώνει. Η Λήμνος δεν μπορεί να γίνει απεριόριστα ξενοδοχεία, απεριόριστες βραχυχρόνιες μισθώσεις, απεριόριστες εξοχικές κατοικίες και απεριόριστες επενδύσεις, κάποια στιγμή υπάρχει η θάλασσα, υπάρχει η γη, υπάρχει το νερό, υπάρχει ο δρόμος, υπάρχει το χωριό, και υπάρχει ο κάτοικος.
Η μεγάλη ειρωνεία
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό λέει ότι θέλει να προστατεύσει τις περιοχές με αυξημένες τουριστικές πιέσεις.Το ΤΠΣ της Λήμνου λέει ότι θέλει βιώσιμο τουρισμό, οι μελέτες μιλούν για ισόρροπη ανάπτυξη, οι πολιτικοί μιλούν για επενδύσεις, οι κάτοικοι μιλούν για σπίτια και οι επιχειρηματίες μιλούν για οικόπεδα, όλοι μιλούν για ανάπτυξη.
Το μόνο που μένει να αποφασίσουμε είναι: ανάπτυξη για ποιόν;
Γιατί αν η Λήμνος γίνει πιο ακριβή για να αγοράσεις σπίτι, πιο δύσκολη για να νοικιάσεις, πιο ακριβή για να ζήσεις και πιο εύκολη για να επενδύσεις σε τουριστικά καταλύματα, τότε δεν θα έχουμε πετύχει βιώσιμη ανάπτυξη, Θα έχουμε πετύχει βιώσιμη… τουριστική επένδυση……και αυτά είναι δύο πολύ διαφορετικά πράγματα.
Το πραγματικό στοίχημα για τη Λήμνο
Η Λήμνος έχει κάτι που πολλοί τουριστικοί προορισμοί έχασαν!Έχει ακόμη χώρο, έχει ακόμη παραγωγή, έχει ακόμη χωριά, έχει ακόμη τοπίο, έχει ακόμη ανθρώπους που ζουν εδώ και όχι μόνο ανθρώπους που έρχονται τον Αύγουστο.Αυτό ακριβώς πρέπει να προστατευθεί! Όχι για να σταματήσει η ανάπτυξη, αλλά για να μην γίνει η ανάπτυξη αυτοσκοπός.
Γιατί υπάρχει μια πολύ απλή αρχή που θα έπρεπε να βρίσκεται πάνω από κάθε χάρτη του ΤΠΣ: Η Λήμνος δεν πρέπει να γίνει Σαντορίνη με καλύτερη γεωργία, ούτε Μύκονος με χαμηλότερες τιμές. Ούτε ένα ακόμη νησί όπου το τοπίο πουλήθηκε πρώτα ως τουριστικό προϊόν και μετά καταναλώθηκε ως οικοδομήσιμος χώρος. Η Λήμνος μπορεί να κάνει κάτι πολύ πιο δύσκολο, να αναπτυχθεί χωρίς να χάσει τον χαρακτήρα της, να αυξήσει τον τουρισμό χωρίς να εκδιώξει την κατοικία, να προσελκύσει επενδύσεις χωρίς να παραδώσει τη γη της, να προστατεύσει την αγροτική παραγωγή χωρίς να φοβηθεί την επιχειρηματικότητα, να αναβαθμίσει τη Μύρινα χωρίς να αδειάσει τα χωριά.
Και να χρησιμοποιήσει το ΤΠΣ όχι ως εργαλείο για να αποφασίσουμε πού θα χτιστούν τα επόμενα ξενοδοχεία, αλλά ως εργαλείο για να αποφασίσουμε τι Λήμνο θέλουμε να παραδώσουμε στα παιδιά μας. Γιατί το πραγματικό πρόβλημα με τη «βιώσιμη ανάπτυξη» δεν είναι ότι είναι κακή ιδέα. Είναι ότι στην Ελλάδα έχουμε μια εκπληκτική ικανότητα να κάνουμε βιώσιμη την ανάπτυξη των άλλων και μη βιώσιμη τη ζωή των κατοίκων.
Και αν το ΤΠΣ της Λήμνου γεμίσει εξαιρέσεις, ειδικές ρυθμίσεις, πιέσεις και «αναγκαίες προσαρμογές» κάθε φορά που εμφανίζεται ένας ισχυρός ενδιαφερόμενος, τότε στο τέλος θα έχουμε ακριβώς αυτό που είχαμε και πριν: ένα πολύ ωραίο σχέδιο, έναν πολύ ωραίο χάρτη και μια Λήμνο που θα έχει ήδη αλλάξει. Μόνο που τότε θα μπορούμε να πούμε με υπερηφάνεια ότι αυτή τη φορά, τουλάχιστον, το είχαμε σχεδιάσει.
Ειδήσεις Σήμερα:
Ακολουθήστε το LimnosReport.gr - στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις από την Λήμνο το Βόρειο Αιγαίο, όλες τις τελευταίες Ειδήσεις από την Ελλάδα και τον Κόσμο.
