Φόρο 11% – 33% θα πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακόμη και για ανείσπρακτα ενοίκια

Με συντελεστή 11% για τα πρώτα 12.000 ευρώ και 33% από 12.000 ευρώ και πάνω θα φορολογείται το εισόδημα από εκμίσθωση ακινήτων, δηλαδή τα ενοίκια . Η εγκύκλιος που εξέδωσε η Γενική Γραμματεία Εσόδων προσδιορίζει τι είναι εισόδημα από μισθώματα και τον τρόπο φορολόγησής τους.

Ωστόσο, σοκ σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων προκαλεί το γεγονός ότι θα πρέπει να πληρώσουν φόρο ακόμη και για ανείσπρακτα ενοίκια. Κι αυτό διότι από την 1η-1-2014 έχει καταργηθεί το μέτρο της εκχώρησης των ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο, το οποίο επέτρεπε στους δικαιούχους των εισοδημάτων αυτών να απαλλαγούν από την υποχρέωση δήλωσής τους στην Εφορία, επιβεβαιώνει ότι όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων δεν εισέπραξαν εντός του 2014 τα οφειλόμενα ενοίκια από τους μισθωτές τους θα υποχρεωθούν φέτος να τα δηλώσουν κανονικά, ως εισπραχθέντα εισοδήματα και θα φορολογηθούν γι’ αυτά με συντελεστές φόρου .

Δηλαδή, ακόμη κι αν δεν έχουν εισπράξει τα ενοίκια θα φορολογηθούν γι’ αυτά από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 11%!

Μεταξύ άλλων τονίζει ότι φυσικό πρόσωπο αποκτά εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, δικαιούται να εκπέσει από το εισόδημα αυτό συνολικά ποσοστό 5% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος για δαπάνες που πραγματοποίησε για την επισκευή, τη συντήρηση και την ανακαίνιση, ή για άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ίδιου του ακινήτου, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτού (κατοικία, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, κλπ) ή των αντίστοιχων δαπανών που αναλογούν στο ακίνητο αυτό από τους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου που στεγάζεται.

ΠΟΛ 1069/2015

ΘΕΜΑ: Φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε. (άρθρα 39 και 40 ν.4172/2013).

Για την ορθή και ομοιόμορφη εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 39 σε συνδυασμό και με το άρθρο 40 του ν.4172/2013, σχετικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, σας παρέχουμε τις ακόλουθες οδηγίες:

Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων.

1. Με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 ορίζεται ότι το εισόδημα αυτό προκύπτει από:

α) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης γης ή ακινήτων συμπεριλαμβανομένων των κτιρίων, κατασκευών και κάθε είδους εγκαταστάσεων και εξοπλισμού τους.

β) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης μεταλλείων, λατομείων, δασικών και αγροτικών εκτάσεων στις οποίες περιλαμβάνονται λιβάδια, καλλιεργήσιμες γαίες, βοσκήσιμες γαίες, καθώς και κάθε είδους κατασκευές ή εγκαταστάσεις που είναι στην επιφάνεια του εδάφους ή κάτω από αυτή, όπως τα ιχθυοτροφεία, οι λίμνες, οι δεξαμενές, οι πηγές και τα φρέατα.

γ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης από την παραχώρηση χώρου για την τοποθέτηση κάθε είδους διαφημιστικών επιγραφών.

δ) Εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή παραχώρηση χρήσης κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα.

Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης.

Το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κλπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα.

Στην έννοια του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνεται και το εισόδημα που προκύπτει στις παρακάτω περιπτώσεις (ενδεικτική απαρίθμηση):

i.Κατά την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης γης ή ακινήτου μαζί με τα έπιπλα ή τα μηχανήματά του (εξοπλισμός), υπολογίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία και το εισόδημα που προκύπτει και από την εκμίσθωση των επίπλων ή μηχανημάτων.

ii.Από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση της χρήσης χώρου γης ή ακινήτων για τοποθέτηση κεραίας, ανεμογεννήτριας, διαφημιστικών επιγραφών, κλπ. Στην περίπτωση αυτή περιλαμβάνεται η τοποθέτηση των πιο πάνω αποκλειστικά σε ιδιόκτητους χώρους, καθόσον η τοποθέτησή τους σε κοινόχρηστους χώρους αντιμετωπίζεται στην επόμενη περίπτωση.

iii.Από την εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση κοινόχρηστων χώρων σε ακίνητα, που ανήκουν στους ιδιοκτήτες των διηρημένων ιδιοκτησιών τους. Διευκρινίζεται ότι από 1/1/2014 το εισόδημα από εκμίσθωση κοινόχρηστων χώρων δεν φορολογείται αυτοτελώς, αλλά δηλώνεται για να φορολογηθεί στις ατομικές δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, μαζί με τυχόν άλλα εισοδήματα ακίνητης περιουσίας των ιδιοκτητών των διηρημένων ιδιοκτησιών, κατά το ποσοστό συμμετοχής καθενός στους κοινόχρηστους χώρους, όπως προκύπτει από τον κανονισμό της οροφοκτησίας, με βάση σχετική βεβαίωση που θα εκδίδει για το σκοπό αυτό ο διαχειριστής της πολυκατοικίας.

iv.Η καταβολή αποζημίωσης για επίταξη και για εξωσυμβατική χρήση γης και ακινήτων, το αντάλλαγμα κατά τη μεταβίβαση της ενάσκησης επικαρπίας ακινήτου καθώς και η αποζημίωση που καταβάλλεται από τον μισθωτή στον εκμισθωτή λόγω πρόωρης λύσης εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995.

v.Το εισόδημα που προκύπτει από ιδιοχρησιμοποίηση βιομηχανοστασίων μαζί με τα παραρτήματα, τα εξαρτήματα, τις αποθήκες και τις γαίες που είναι συνεχόμενα με αυτά και χρησιμοποιούνται για την αποθήκευση πρώτων υλών και για την πρώτη εναπόθεση των βιοτεχνικών και βιομηχανικών προϊόντων, καθώς και τα ιδιοχρησιμοποιούμενα κτίσματα που βρίσκονται μέσα ή έξω από αγροτικές εκτάσεις για την διεξαγωγή των έργων γεωργικής επιχείρησης. Βιομηχανοστάσιο είναι το κτίσμα που έχει ειδικά ανεγερθεί για τη λειτουργία της βιοτεχνίας και της βιομηχανίας, στο οποίο έχουν μόνιμα προσαρμοστεί μηχανικές εγκαταστάσεις, καθώς και τα κτίσματα επεξεργασίας και συντήρησης καπνών σε φύλλα ή άλλων εξαγώγιμων γεωργικών προϊόντων.

Διευκρινίζεται ότι το εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση γης ή ακινήτων αποτελεί τεκμαρτό εισόδημα για τον κύριο του ακινήτου και ταυτόχρονα εκπιπτόμενη δαπάνη όταν χρησιμοποιείται για την άσκηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας, εφόσον τηρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζονται στο άρθρο 22 του ν.4172/2013. Τονίζεται Πώς θα φορολογηθεί το εισόδημα από ακίνητα – Σύμφωνα με πληροφορίες υπάρχει έτοιμη εισήγηση για να επανέλθει το δικαίωμα εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων προς το Δημόσιο, ώστε να μην φορολογηθεί ο ιδιοκτήτης που δεν έχει εισπράξει τα μισθώματα

Να πληρώσουν και φόρο για ενοίκια που ποτέ δεν εισέπραξαν θα υποχρεωθούν φέτος χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων. Όσοι φορολογούμενοι είχαν εκμισθώσει το 2014 ακίνητα και δεν εισέπραξαν μέσα στο έτος αυτό όλα τα μισθώματα, θα φορολογηθούν για το σύνολο των μισθωμάτων, επειδή είχαν αποκτήσει το δικαίωμα είσπραξης και, ταυτόχρονα, σύμφωνα με τις νέες διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, δεν προβλέπεται πλέον διαδικασία εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων στο Δημόσιο.

Αυτό προβλέπεται σε απόφαση της Γ.Γ.Δ.Ε. που κοινοποιήθηκε σήμερα, με την οποία δόθηκαν διευκρινίσεις αναφορικά με τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε..

Στην απόφαση αυτή, εκτός των άλλων αναφέρονται και τα ακόλουθα:

«Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία αποκτάται […] από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του».

Αυτό σημαίνει, ότι οι ιδιοκτήτες θα υποχρεωθούν να πληρώσουν φόρο 11% για εισόδημα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ ή 33% για τυχόν επιπλέον ποσά, εκτός αν πρόκειται για εταιρίες που φορολογούνται με 26% έως τις 50.000 ευρώ και 33% το υπερβάλλον.

Με την ίδια εγκύκλιο πάντως ξεκαθαρίζεται ότι «για την ιδιοκατοίκηση ακινήτου δεν προκύπτει εισόδημα από ακίνητη περιουσία αλλά ετήσια αντικειμενική δαπάνη», δηλαδή το τεκμαρτό εισόδημα για το σπίτι που μένει κάποιος δεν υπόκειται σε φόρο αλλά λογίζεται μόνον ως τεκμήριο.

Προβλέπεται ακόμη 5% έκπτωση δαπανών για όλα τα φυσικά πρόσωπα (όχι για τις επιχειρήσεις) χωρίς αποδείξεις και παραστατικά. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης δεν θα χρειάζεται να καταθέτει αποδείξεις και παραστατικά για να δικαιολογήσει δαπάνες που έκανε για το ακίνητό του ώστε να μειώσει το φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια.

Σύμφωνα με πληροφορίες υπάρχει έτοιμη εισήγηση για να επανέλθει το δικαίωμα εκχώρησης ανείσπρακτων ενοικίων προς το Δημόσιο, ώστε να μην φορολογηθείο ο ιδιοκτήτης που δεν έχει εισπράξει τα μισθώματα.

Διαβάστε εδώ τη νέα εγκύκλιο για τα ακίνητα 

ΠΗΓΗ: protothema